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透明性を確保したプロセスで、
最適な改修工事をリードします。

こちらのページでは、タイル建物研究所における一般的な改修工事の流れを説明しています。どの工程においても大切にしているのは、“透明性”を確保すること。多数の分析ツールで情報の可視化を図り、資産価値向上につながる改修工事を実現します。

透明性を確保したプロセスで、最適な改修工事を進めます。

修繕工事までの手順

  • 所有者・管理組合
  • 管理者・管理会社
  • 工事の流れ(業務の例ですので、一部実施も可能です。いずれの場合も参考調査は必須です。)
  • タイル建物研究所
  • ご照会
  • ご照会
  • 準備・照会無料!

  • 建物維持保全についての検討準備段階

    建物の維持保全についての心がかり、心配事、あるいは小修理や点検要否をお考えの方のご相談に応じます。

  • ご意見・ご要望
  • ご意見・ご要望
  • 参考調査無料!

  • 現地実情の把握段階

    技術者が現地をお伺いして、実情や物件全貌を把握します。

  • 理事会や総会への諮問
  • 修繕ご提案
    将来計画ご提案
    組合内体制づくりの助言
    コンサル選定補助
  • 方針協議無料!

  • 今後の方針のご相談

    ご相談内容と現地実情をもとに、今後の処置方法・対応策を口頭でご提言します。必要に応じて、以降の業務見積を提出します。

  • 居住者への告知
  • 管理組合連絡調整
  • 調査診断

  • 建物現況の調査診断の段階

    現地へのアナウンスの後に、建築設備や地盤状況を含め、建物の物理的な現状を調査し、必要に応じて原因推定や対処法を検討します。

  • 診断内容の検討
  • 管理組合連絡調整
  • 調査報告

  • 調査報告会

    調査で得られた建物現状について、現地調査や物性試験の結果や写真記録を編集し報告します。

  • 工事範囲や仕様比較検討
  • (工事予算確認)
  • 設計

  • 計画説明会

    調査診断結果やアンケート調査をもとに、工事範囲・仕様・改良工事内容を提案します。一般的な仕様との比較検討報告も行い設計予算を算出して報告します。

  • 見積/会社比較
    選定根拠の確認
  • (契約確認)
  • 工事会社選定

  • 工事を施工する会社の選定段階

    公正に選定できるための選定を明示し、透明性を確保できる方法とプロセスを提言します。

  • 工事迷惑検討
    現場確認
  • 居住者助言
  • 工事監理

  • 工事説明会

    着工前に、工事会社主催の工事方法説明会を開催。所有者(管理組合・居住者)が施工程度を確認して施工するメニューも提言します。工事中は弊社技術者による全数監理を行います。

  • 経年変化監視
  • 点検の実行管理
  • アフター点検

  • 定期および暫時点検段階

    施工会社が実施するアフター点検立ち合いに加えて、技術者による点検を毎年実施して劣化進行状況をチェック。ご希望に応じて地震後点検も行います。

  • 長期修繕計の見直し
  • 長期修繕計画の実行管理
  • 計画の見直し
  • 大規模改修工事

    大規模改修工事が終わった時点で、その結果を踏まえて、長期修繕計画の見直しを行います。

各工程の手順

1.調査診断

現地調査や機械調査などを行って、建物ごとに異なる劣化状況を的確に診断し、原因を究明します。また、すべての居住者様・所有者様にアンケート調査を実施して結果を報告させていただき、資産価値向上改良設計に活用するデータとします。

建物劣化調査診断・調査報告の詳細を見る

  • 1準備調査

    事前の情報収集として、修繕履歴や竣工図書・設備点検書類などを確認します。

  • 2アンケート調査

    全住戸や所有者様、使用者様に対し、現状の不具合やご希望などに関するアンケート調査を行います。

  • 3バルコニー調査

    バルコニー全体の劣化状況を把握するため、できるだけすべての住戸の立入調査を実施します。

  • 4外観共用部調査

    躯体コンクリートや建物仕上げ材、外構関係、設備関係を調査。

  • 5機械(物性)試験

    コンクリート中性化深度試験、外壁塗装付着強度試験、シーリング材引張強度試験を行います。

  • 6劣化調査診断報告書

    調査結果に関して、図と写真による現状説明などを記載した報告書を作成します。また、故障の原因と対策についても解説します。

7調査報告会

(1)建物の現状を知ってもらう
(2)アンケートのご要望・ご意見に応える
(3)修繕設計業務を説明する
上記3点を目的に、調査報告会を開催します。

修繕設計

2.修繕設計

建物劣化調査診断およびアンケート調査結果をもとに、建物ごとに最適な工事範囲・仕様・改良工事を提案します。その後、居住者様・所有者様に向けた計画説明会を開催し、発注者様にご承認いただいた工事内容についてご説明します。

修繕設計の詳細を見る

  • 1工事フルメニューの作成

    最適な基本修繕計画と、ご要望の改良工事に関する概算をご提示します。この段階では、フルメニューのご提案となります。

  • 2試験施工の実施

    設計段階で、ポイントとなる工事仕様を、実際の現場で試験施工します。その結果を建物ユーザーが直接見て、採用すべき仕様グレードを決定します。

  • 3優先順位の協議検討

    工事予算を鑑みて、フルメニュー案の各項目における優先順位を検討するための資料を作成。屋上やバルコニー、廊下などの部位別のお見積もりから「今回の修繕箇所」「先延ばしにする箇所」「修繕が不要な箇所」を明確にし、そのリスクもご説明した上でご協議いただきます。

  • 4工事内容・概算金額案の決定

    優先順位のご協議、ご検討内容を反映した工事範囲・仕様・概算工事予算案をご決定いただきます。その後、修繕設計書、工事内訳明細書などを完成させます。

  • 5計画説明会

    (1)国土交通省の「改修工事標準仕様書」に基づく、
    修繕工事概算金額の内訳説明
    (2)劣化診断による当該マンションの工事範囲と費用の説明
    (3)工事範囲と概算金額、工事期間の最終決定
    上記を目的に、計画説明会を開催します。

工事会社選定補助

3.工事会社選定補助

修繕計画が確定すれば、透明性を確保できる方法・プロセスで、工事会社を決定していただく必要があります。工事会社の公募や見積内容などの比較検討、ヒアリングを経て、発注者様の議決機関(総会)などでご承認いただきます。

工事会社選定補助の詳細を見る

  • 1見積参加業者公募

    見積参加業者公募は、下記の応募資格を有することを条件にしています。ご紹介または公開募集のいずれかの方法をご提案します。
    <工事会社選定条件>
    ・住みながらの改修工事の実績
    ・管理組合からの直接受注(元請)の実績
    ・管理技術者の資格や経験年数、実績数
    ・積算業務ができる
    ・指定工事仕様を管理できる

  • 2書類審査(1次審査)

    応募業者の書類審査を実施し、選定条件比較表を作成します。選定条件を満たす5~6社に、同一条件かつ同一内容で見積もりを出すよう依頼します。

  • 3見積比較(2次審査)

    見積内容の質疑については、各社へ同じ内容を回答します。見積書は発注者様の立ち会いのもと開封し、内容を精査します。各社比較検討資料を作成し、資料および弊社仕様書の各社情報に基づいてアドバイスしますので、3社程度に絞り込んでください。

  • 4ヒアリング(3次審査)

    最終的に候補に残った会社担当者とご面談いただき、発注者様が信頼できる会社・現場管理人を決めていただきます。内定した工事会社とその請負金額について、発注者様議決機関(総会など)でご承認をいただき、工事会社の決定となります。

工事監理

4.工事監理

着工前に居住者様や所有者様に工事説明会を実施し、工事へと取り掛かります。工事中の監理業務では、工事施工前にタイル建物研究所の専門技術者が全面検査をして、工事のムリムダを現場で判別します。所期の品質を確保し工事が完了すれば、発注者の検査を経て、完了引き渡しまで、監理者が責任を持って執り行います。

工事監理の詳細を見る

  • 1工事説明会

    (1)工事計画案内
    (2)工事迷惑対策協議
    (3)試験施工
    上記の3点を目的に、工事説明会を開催します。工事説明会では、工事中に発生する臭いやバルコニーの不使用に関する居住者のストレス対策を協議。また、部位別に仕様グレードの試験施工を実施し、実施工事のモデルタイプをご覧に入れた上でお決めいただきます。

  • 2全面検査

    タイル建物研究所では、工事会社任せではなく、弊社診断技術者が工事対象の全箇所における症状の程度を打診・触診・目視などで確認します。対象ごとの状況を現場で判別し、指示を出します。

  • 3中間/完成検査

    各工程での確認検査を経て、完成時の物件および引渡書類の監査を実施します。

ココをチェック!
●全面検査IMPORTANT!!

タイル建物研究所では、外壁タイル面や防水面を、研究所専門技術者が全面検査し、現状判別の上で補修方法を指示します。その結果、ムダな工事は除外して効率的な実数清算が可能となります。

  • ・仕様書に基づく使用材料、工法の確認および検査
  • ・施工や工程の確認および検査
  • ・施工仕上げ精度の確認および検査
●安全対策

・住民の安全確保対策
・広報活動(工事会社と住民との調整の確認)

●工程管理

・実施工程の進捗状況のチェック
・工程遅れに対する施工業者への対策・助言

アフター点検

5.アフター点検

竣工後の1、3、5、10年目には工事会社によるアフター点検の立ち会いとは別に、毎年実施する技術者点検にて、劣化進行状況を把握。必要に応じて臨時工事や長期修繕計画の見直しアドバイスも行います。このため修繕積立金をきめ細かく有効に使っていくことができます。タイル建物研究所では、工事完了後も発注者様や居住者様、所有者様の立場に立ち、資産価値の向上に努めてまいります。